封面圖 |《Game of Thrones》劇照

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01

問：前一段時(shí)間，有博主在網(wǎng)上發(fā)文稱，由于自己貸款購(gòu)買的房屋估值下降，銀行致電要求他補(bǔ)足50萬元左右的本金。該博主透露，自己購(gòu)買的房屋價(jià)格下跌幅度約40%。

房?jī)r(jià)下跌，銀行要求補(bǔ)交房貸，怎么辦？

馮叔：自從住房制度引入商業(yè)銀行貸款之后，我們就會(huì)碰到兩種情況。

一種是辦喜事，就是房?jī)r(jià)不斷上漲，相比而言，房貸變少了。比如說，我原來的房貸是總房?jī)r(jià)的五成，但房?jī)r(jià)一漲，房貸好像只占三成了，于是，我的心理預(yù)期很好。將來把房子賣了，再把銀行貸款一還，能賺不少錢，然后我還可以再去買房。這是過去十幾年當(dāng)中大家的一種心理「定式」。

但是最近，市場(chǎng)有些波動(dòng)，房?jī)r(jià)下降了，就出現(xiàn)了另外一種情況。比如，你之前花100萬買了一套房，其中，你付了30萬首付，然后找銀行辦了70萬的貸款?，F(xiàn)在如果房?jī)r(jià)降了一半，房子只值50萬。

這時(shí)候，銀行就會(huì)來找你，給你幾個(gè)選擇。

第一個(gè)選擇，銀行讓你再交一筆錢，就是把你的首付再增加20萬或者30萬，這是銀行可以接受的。

第二個(gè)選擇是銀行讓你提前還房貸，也別增加首付了，你就提前把房貸還了。

或者還有一種方法，銀行把房子收走了。銀行說，「我把房子收走，然后賣50萬，我賠20萬，你賠30萬，咱倆債務(wù)關(guān)系就結(jié)束了。」

無論采取哪一種方法，如果這個(gè)時(shí)候你和銀行的溝通過程中出現(xiàn)大的糾紛，你被起訴，或者你停止還貸，房子被收走。你都可能面臨兩個(gè)問題。

第一，你住哪？當(dāng)銀行向法院申請(qǐng)收回你房屋的時(shí)候，法院如果裁定強(qiáng)制執(zhí)行，你住哪？現(xiàn)在法院有一個(gè)救濟(jì)程序，會(huì)先給你安排一個(gè)過渡的房子，但只有一年。這個(gè)過渡的房子可能是一個(gè)借的房子，也可能是一個(gè)臨時(shí)招待所。

第二，你的債務(wù)能結(jié)清嗎？如果房子被收走，法院也拿去拍賣，賣了50萬，還差銀行20萬。那么這個(gè)債務(wù)從法律上來說，還沒結(jié)清。但如果銀行給你豁免了，那債務(wù)就沒了。如果銀行不豁免，這個(gè)債務(wù)就一直存在，你也需要繼續(xù)還錢。

如果你現(xiàn)在手里有套按揭房的話，我覺得你需要關(guān)注以下三點(diǎn)。

第一，你要關(guān)注估值。如果房子的估值確實(shí)在不斷下降，你手里還有點(diǎn)錢，那你就再給銀行多還點(diǎn)房貸，這樣你的安全系數(shù)就提高了。

第二，如果你是自住，房?jī)r(jià)也沒下跌，還能略賺一點(diǎn)，而且接下來的還貸壓力比較大，為了減少生活壓力，你是不是可以把房子掛出去賣掉？賣掉之后改成租房，這樣的話，也能從容應(yīng)對(duì)你的生活。

第三，最壞的情況，也就是銀行把房子收走，法院也判了。那么你要去跟銀行談，是不是能把剩余的本金免除。

我覺得，這段時(shí)間，在這種情況下，如果銀行把房子收走，房子也被拍賣了，那么向銀行申請(qǐng)免除剩余本金的可能性比較大。如果能把剩余本金免除，雖然房子沒了，但債務(wù)也沒了，總比一直拖個(gè)尾巴要好。

生活不易，過去我們一直關(guān)注買房賺錢，但現(xiàn)在來看，我們還應(yīng)該做一個(gè)心理準(zhǔn)備。因?yàn)槭袌?chǎng)是波動(dòng)的，既然你有貸款，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)傳遞給你。另外，個(gè)人家庭財(cái)務(wù)也會(huì)有一些風(fēng)險(xiǎn)，同樣也需要管控。這樣的話，你才能借助銀行提前改善你的居住條件，同時(shí)也適當(dāng)管控風(fēng)險(xiǎn)，讓生活能夠平順快樂。

02

問：2022年年底，港交所股權(quán)披露頁面顯示，由于股票被強(qiáng)制執(zhí)行出售，中國(guó)恒大在恒大物業(yè)的持股由58.18%降至51.71%。事實(shí)上，在地產(chǎn)圈，幾乎每一個(gè)有債務(wù)壓力的房企，都會(huì)選擇將物業(yè)公司擺上貨架。

房企缺錢，為何被賣的總是物業(yè)？

馮叔：最近一段時(shí)間，有一些房企為了還債，把他們的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，物業(yè)公司拿出來賣了，因?yàn)閯e的不動(dòng)產(chǎn)都不太好賣。比如富力、藍(lán)光、旭輝，他們都在賣物業(yè)公司。這件事，我覺得有兩方面的意義。一方面，跟房地產(chǎn)服務(wù)相關(guān)企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性好于大型寫字樓、商場(chǎng)。另一方面，服務(wù)類的企業(yè)估值更高。

這段時(shí)間，物業(yè)公司在資本市場(chǎng)上仿佛就像在坐過山車。大概一年多以前，物業(yè)公司的估值都超過開發(fā)母公司的估值?，F(xiàn)在市場(chǎng)波動(dòng)，物業(yè)公司也被打回原形，其估值大體只有高峰時(shí)期的十分之一、二十分之一左右。

我認(rèn)為這是物業(yè)公司回歸到了本質(zhì)。實(shí)際上，在一年半，兩年以前，有一些機(jī)構(gòu)要準(zhǔn)備投資一些熱門物業(yè)公司的時(shí)候，就來和我討論要不要投資。我就建議他們不要投資。最近他們也對(duì)我說，「多虧當(dāng)時(shí)你的建議?！巩?dāng)時(shí)，他們還問我，「為什么大家都看好物業(yè)公司，而且估值這么高，你卻認(rèn)為不要投資？」

因?yàn)槲易鑫飿I(yè)公司，做了幾十年，相對(duì)來說也有一些經(jīng)驗(yàn)。我覺得物業(yè)公司主要分成兩類，一類不值錢，一類值錢，但在市場(chǎng)繁榮的時(shí)候，大家沒有分清楚。

所謂不值錢的，是指單純管理住宅的中國(guó)物業(yè)公司，管理的也都是自己開發(fā)的小區(qū)。他們收費(fèi)比較低，另外收繳率可能也達(dá)不到85%以上。實(shí)際上，住宅物業(yè)公司都是賠錢的，這種公司你投資也沒有意義。他的客戶有幾萬，甚至幾百萬個(gè)家庭。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，它們的觸達(dá)和服務(wù)就這么多，這個(gè)用戶數(shù)量沒有意義。可能有人說，我們會(huì)拿來做增值服務(wù)。但現(xiàn)在很多垂直類的服務(wù)公司，比如按摩、修指甲、送貨、外賣，都比物業(yè)公司做得好。

所以從這個(gè)角度來說，管理住宅物業(yè)公司的估值不應(yīng)該那么高，可能他們現(xiàn)金流還不錯(cuò)，但多數(shù)都是虧損的。

另外一類，我們叫做非住宅物業(yè)公司，是值錢的。比如管理大型寫字樓、購(gòu)物中心、數(shù)據(jù)中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)的這些非住宅物業(yè)公司。但恰恰現(xiàn)在上市的物業(yè)公司是前者，而不是后者。還有一些專業(yè)化的物業(yè)管理公司，比如能源管理公司，專門管大型物業(yè)的能源系統(tǒng)，也是很值錢的。

所以今天物業(yè)公司能夠賣出去，對(duì)開發(fā)商來說，這是一件幸運(yùn)的事情。如果再過一段時(shí)間，這類單純管住宅的物業(yè)公司，可能都沒人買了?，F(xiàn)階段，如果還能賣掉，開發(fā)商應(yīng)該抓緊把它賣掉。

未來，我覺得住宅物業(yè)公司和非住宅物業(yè)公司，一定會(huì)分得很清楚。以后，單純管住宅的物業(yè)公司，除非在全國(guó)排名第一、第二，管了上千萬套，可能還有點(diǎn)價(jià)值。如果只管了幾萬套，十幾萬套，那么這種住宅物業(yè)公司是沒有價(jià)值的。

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