原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)?

日前，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)公告，公司擬以207.66億港元的價(jià)格，將長(zhǎng)實(shí)旗下香港半山西部超級(jí)豪宅21 BORRETT ROAD（波老道21號(hào)）項(xiàng)目售予新加坡公司華瑞資本。

【資料圖】

這足夠表明長(zhǎng)實(shí)該項(xiàng)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性，也刷新了香港樓市記錄，成為香港史上最大額住宅交易。

公告顯示，本次波老道21號(hào)項(xiàng)目交易包括152個(gè)住宅單位、242個(gè)住宅停車位及31個(gè)電單車停車位。要知道半山作為香港傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域，業(yè)主不乏政商名流和顯赫家族，打開(kāi)名單不僅有澳門賭王家族、香港船王包玉剛家族以及諸多明星，和多位內(nèi)地商界頂尖人士。IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜曾分析，位于香港半山的豪宅項(xiàng)目向來(lái)是抵抗通脹和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

人們留意到，本次交易的買主是新加坡華瑞資本。本次交易，透露了幾個(gè)深層信號(hào)……

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信號(hào)一：全球資本看好香港

今年9月全球金融中心指數(shù)（GFCI）公布了“國(guó)際金融中心城市”的最新排名，新加坡排名首次超越香港。再加上中美戰(zhàn)略博弈影響，有人看好新加坡，唱衰香港。因此，此刻新加坡資本入局香港，加之近期境外基金頻頻在香港特區(qū)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，彰顯了世界對(duì)香港市場(chǎng)投資價(jià)值的關(guān)注，以實(shí)際行動(dòng)對(duì)香港及中國(guó)前景投下信心一票。

香港為什么被關(guān)注、被重倉(cāng)？

從世界政治、金融格局來(lái)講，每個(gè)超大經(jīng)濟(jì)體，都必然會(huì)產(chǎn)生一個(gè)金融中心作為其面向全球資金的入口和出口。比如美國(guó)的紐約，英國(guó)的倫敦。目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量比歐盟還要大，必然要有一個(gè)跟世界之間的“超級(jí)聯(lián)系人”，香港無(wú)疑是首選。

上圖是近日央行公布的，人民幣國(guó)際化報(bào)告里的資料?？梢钥闯觯谌嗣駧艊?guó)際化方面，香港市場(chǎng)占有率高達(dá)48.6%。所以，香港是人民幣最大的離岸中心，是中國(guó)與世界最合適的“超級(jí)聯(lián)系人”。

一系列資料，也充分證明了香港在金融服務(wù)方面的巨大優(yōu)勢(shì)。2021年，香港交易所的市場(chǎng)總成交金額達(dá)到破紀(jì)錄的5.2萬(wàn)億美元；香港保險(xiǎn)業(yè)的管理資產(chǎn)超過(guò)4.5萬(wàn)億美元，位居亞洲第一、世界第二；過(guò)去13年，香港七次登上全球首次公開(kāi)招股集資榜首；香港連續(xù)六年成為全球最具規(guī)模的亞洲國(guó)際債券發(fā)行中心。

而且，香港也積極向前，不斷提升自己的城市價(jià)值。近日，國(guó)際金融領(lǐng)袖投資峰會(huì)如期在香港舉行，這場(chǎng)峰會(huì)代表了世界金融體系對(duì)香港的信心。穿越現(xiàn)實(shí)天氣與國(guó)際政治的雙重“風(fēng)雨”，全球約120家金融機(jī)構(gòu)逾200位國(guó)際金融翹楚如期赴約。這意味著面對(duì)外界的打壓和抹黑，香港國(guó)際金融中心地位依然屹立不倒，未來(lái)也將“風(fēng)雨無(wú)阻”，擁有穿越周期、抗逆環(huán)境的價(jià)值韌性。

國(guó)際金融領(lǐng)袖投資峰會(huì)

因此，香港的樓市價(jià)值是值得長(zhǎng)遠(yuǎn)看好的?，F(xiàn)在還有一個(gè)罕見(jiàn)的利好，香港樓市對(duì)世界敞開(kāi)了懷抱。香港特區(qū)政府最新發(fā)布的施政報(bào)告顯示，向合資格外來(lái)人才退還在港置業(yè)額外的印花稅，并在信貸條件上予以放松。

香港一放開(kāi)，樓市明顯回暖。10月24日資料顯示，與按揭相關(guān)的香港銀行間同業(yè)拆借利率(HIBOR)在一個(gè)月內(nèi)連升9天，升6.04基點(diǎn)至3.01685%，是2008年10月28日后最高。有分析認(rèn)為，11月香港上調(diào)最優(yōu)惠利率機(jī)率較高。

香港以資金、政策吸引人才及企業(yè)來(lái)港工作和投資，未來(lái)將進(jìn)一步增強(qiáng)發(fā)展動(dòng)能，提高香港城市價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)力，鞏固香港樓市價(jià)值的含金量。

02

信號(hào)二：優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是房企的底氣和血槽

就本次豪宅交易而論，長(zhǎng)實(shí)預(yù)計(jì)將從出售事項(xiàng)中獲得63億港元收益，所得款項(xiàng)凈額將用于公司一般營(yíng)運(yùn)資金。

公開(kāi)資料顯示，長(zhǎng)實(shí)于2011年6月以116.5億港元購(gòu)入該地塊，每呎樓面地價(jià)達(dá)26763港元，可建樓面面積約4.04萬(wàn)平方米，總價(jià)創(chuàng)下當(dāng)年香港第二高價(jià)紀(jì)錄。

來(lái)源：長(zhǎng)實(shí)波老道21號(hào)公眾號(hào)

但是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的升值效應(yīng)更加顯著，長(zhǎng)實(shí)在持有這一項(xiàng)目10年后才以現(xiàn)樓上市，產(chǎn)品設(shè)計(jì)亮點(diǎn)突出，項(xiàng)目背山面向維多利亞海，屹立于香港主水平基準(zhǔn)高度約480呎之上，而且是半山區(qū)域唯一可售新盤，曾以4.59億元價(jià)格成交一套面積約3,378平方呎的住宅，由此推算，該套房源單價(jià)達(dá)13.6萬(wàn)元/平方呎。

散售指數(shù)倍盈利再加上本次約208億打包剩余資產(chǎn)，長(zhǎng)實(shí)僅此一個(gè)項(xiàng)目就“賺麻了”！

其實(shí)，不止長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)，香港多家老牌房企都把“優(yōu)資產(chǎn)”作為重中之重，以 “高質(zhì)量”、”優(yōu)質(zhì)品牌”收獲樓市信心。從收入構(gòu)成來(lái)看，它們?cè)趦?nèi)地及香港的物業(yè)銷售、物業(yè)投資在2022財(cái)年的表現(xiàn)均超越市場(chǎng)預(yù)期。

03

信號(hào)三：房企穿越周期的金鑰

香港一直是中國(guó)樓市的“引領(lǐng)者”。市場(chǎng)周期之下，我們更應(yīng)該分析一下港資房企的經(jīng)營(yíng)“金鑰”。

研究發(fā)現(xiàn)港資房企極力保持現(xiàn)金流充裕狀態(tài)，還主動(dòng)進(jìn)行杠桿管理，回籠更多資金，以及著力于控制資本開(kāi)支。穩(wěn)現(xiàn)金流、持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的能力，為未來(lái)可持續(xù)發(fā)展筑厚財(cái)務(wù)安全邊際。得益于高股息率，投資者亦有望從中得到積極反饋。據(jù)此前的財(cái)報(bào)資料顯示，李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在手現(xiàn)金凈額高達(dá)139億港元。

有人可能會(huì)問(wèn)，長(zhǎng)實(shí)不缺錢，李嘉誠(chéng)為什么還要賣賣賣？

朋友們，資本逐利啊，不斷回血是為了更好地抄底和戰(zhàn)略布局！5月初，李嘉誠(chéng)旗下和記黃埔曾與其他11家房企競(jìng)投廣州白云區(qū)空港大道地塊，時(shí)隔十年再次參與內(nèi)地市場(chǎng)公開(kāi)土地拍賣。港資房企們?cè)陂L(zhǎng)三角、珠三角核心城市核心地段展開(kāi)收并購(gòu)，實(shí)現(xiàn)快速取地、動(dòng)工及入帳，高效運(yùn)營(yíng)，回籠資金。

李嘉誠(chéng)“殺回”2022年廣州土拍引報(bào)道

以長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)為代表的老牌港資房企以香港+內(nèi)地、住宅+商業(yè)的組合戰(zhàn)略，可以有效削弱單一市場(chǎng)波動(dòng)的影響，加之強(qiáng)大的品牌價(jià)值、管理專長(zhǎng)等，使其擁有了更強(qiáng)的與“不確定性”共處的能力，從而取得不俗的業(yè)績(jī)。

發(fā)現(xiàn)了嗎？

香港地產(chǎn)界“百年老店”們財(cái)務(wù)穩(wěn)健，長(zhǎng)期低杠桿運(yùn)營(yíng)，擅長(zhǎng)逆周期操作。能在此次地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)中脫穎而出，業(yè)績(jī)穩(wěn)中向好的“少數(shù)派”企業(yè)，背后都擁有“穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、強(qiáng)現(xiàn)金、優(yōu)資產(chǎn)”的三重邏輯支撐。

關(guān)鍵詞： 新加坡_財(cái)經(jīng) 長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)