出品|搜狐財經

作者|吳亞

(相關資料圖)

格力地產(SH:600185)攜著重組新方案歸來，公司股價在12月9日即復牌首日便漲停，收報7.16元、總市值約為134.97億元。

此前在12月8日晚間，格力地產披露了包括《發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買資產并募集配套資金暨關聯(lián)交易預案》在內的近18份公告，正式官宣公司重啟對珠海市免稅企業(yè)集團有限公司（以下簡稱“珠海免稅”）100%股權的收購。

2年半前，格力地產就曾籌劃過收購珠海免稅100%股權，彼時公司因沾上“免稅概念”股價一度暴漲超3倍。后因時任公司董事長、公司元老級人物魯君四遭立案調查，格力地產只能暫停了該重組事項。

到了今年11月，格力地產完成董事會、監(jiān)事會換屆選舉。再借著11月28日證監(jiān)會出臺了房企融資“第三支箭”新政的暖風，格力地產最終將這宗已被暫停的收購案重新提上了日程。

對比新舊兩版方案可發(fā)現(xiàn)，格力地產在最新發(fā)布的《預案》中選擇了繼續(xù)以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式，來購買珠海免稅100%股權；同時繼續(xù)推進非公開發(fā)行股票配套募資，只是《預案》更新為“向不超35名投資者發(fā)行”，而原重組方案為僅向通用技術集團投資管理有限公司發(fā)行。

按照格力地產的規(guī)劃，“此次重組后，公司將發(fā)展成擁有以免稅業(yè)務為主導的大消費產業(yè)、生物醫(yī)藥大健康產業(yè)以及房地產業(yè)的大型上市公司。”

重啟收購珠海免稅100%股權，并調整重組方案

《預案》可概括為兩大板塊，其一，格力地產將繼續(xù)以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式，來購買珠海免稅100%股權，這與原重組方案一致。

但《預案》稱，鑒于交易標的即珠海免稅100%股權的交易價格還尚未確定，本次交易的最終股份支付數(shù)量、對各交易對方股份支付數(shù)量以及現(xiàn)金支付金額將至遲在重組報告書予以披露。

截止公告日，珠海免稅由珠海市國資委直接持有77%的股權；余下23%股權由城建集團持有，后者為珠海華發(fā)集團的全資子公司；而珠海免稅和華發(fā)集團的實控人均為珠海國資委。

因此，格力地產本次重組發(fā)行股份的發(fā)行對象為珠海市國資委和城建集團?！额A案》僅披露該發(fā)行價格為5.38元/股，不低于公司定價基準日前60個交易日股票交易均價的90%。

在原重組方案中，這一發(fā)行價為4.3元/股，為不低于格力地產定價基準日前20個交易日股票交易均價的90%。

而同花順數(shù)據(jù)則顯示，在《預案》發(fā)布前60個交易日內（9月2日-12月2日）格力地產股價最高價為7元、最低價為4.89元，振幅為38.16%、漲幅達17.72%。

若將時間線拉長，今年年內，格力地產的股價最高為7.49元、最低為4.5元，振幅為43.97%、跌幅僅4.26%。

此外，本次重組不會導致格力地產的實控人發(fā)生變更。截止今年9月末，格力地產由珠海投資控股有限公司直接持股44.8%、系第一大股東，而珠海市國資委為公司實控人。

其二，格力地產還將同時推進非公開發(fā)行股票配套募資，預計向不超過35名投資者募資；募資總額預計將超過8億元，但不超過本次交易中上市公司以發(fā)行股份購買資產的交易金額的100%，并且募集配套資金發(fā)行股份數(shù)量不超過本次購買資產完成后上市公司總股本的30%。

《預案》同樣未披露該發(fā)行價格，而與原重組方案相比，《預案》將募資對象由最初的僅通用投資一家，調整擴容到了35名投資者；并對募集資金的上限和發(fā)行股份數(shù)量上限做了說明。

新舊兩版方案針對募集資金的用途也有不同，在原版的重組方案中，募資所得資金將用于格力地產支付收購珠海免稅100%股權的現(xiàn)金對價及項目建設。

在新的《預案》中，募資所得將用于格力地產存量涉房項目、支付收購珠海免稅100%股權的對價及項目建設、補充流動資金、償還債務等用途，不用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。

“募集配套資金用于補充公司流動資金、償還債務的比例不超過交易作價的25%，或者不超過募集配套資金總額的50%。”就《預案》來看，本次募資的規(guī)模更大、資金投向領域也更廣泛。

格力地產強調，“發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買資產”不以“募集配套資金”的成功實施為前提，但“募集配套資金”是“以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買資產”的成功為前提和實施條件。

換言之，購買珠海免稅100%的股權仍是格力地產的首要目的；如《預案》所言，若該募資未能實施或募資量小于實際投資的需求量，則不足部分由格力地產自籌。

高管團隊換屆完成，借“第三支箭”新政的暖風

如格力地產公告所言，內外環(huán)境的變化促使公司繼續(xù)推進重組事項。就外部環(huán)境而言，證監(jiān)會在11月28日推出了針對房企融資的“第三支箭”新政，上市房企和涉房上市公司再融資同步恢復等優(yōu)化措施在持續(xù)釋放利好。

截止目前，已有近17家上市房企或涉房企業(yè)響應“第三支箭”新政，啟動再融資工作。如招商蛇口，火速重啟了曾經被暫停的南油集團24%股權收購案（點擊查看往期報道：招商蛇口響應“第三支箭”政策）。

與格力地產一樣，同為珠海老牌房企的華發(fā)股份也于12月6日宣布，將定增募資不超過60億元；其中大股東華發(fā)集團參與認購金額不超過30億元，定增募資所得將投向全國4個項目及補充公司流動資金（點擊查看往期報道:華發(fā)股份跟進"第三支箭"新政）。

就內部環(huán)境而言，格力地產在公告中明確表示，“鑒于目前魯君四不再擔任公司董事、監(jiān)事或高級管理人員職務，上述導致公司重大資產重組暫停的事由已消除。”

格力地產最初為格力集團旗下的房產事業(yè)部、組建于1999年，到了2004年時任格力集團副總裁的魯君四開始出任該事業(yè)部的負責人。

魯君四走馬上任后，明確了該房產事業(yè)部要培育為格力集團房地產產業(yè)板塊的定位，并于2005年2月組建了珠海格力房產有限公司；3個月后，格力地產首個樓盤“御楓美筑”項目啟動。

到了2007年，格力地產提出“立足珠海，重點布局”的發(fā)展戰(zhàn)略；2008年6月，魯君四成為格力地產董事長；2009年9月，格力地產通過定向增發(fā)獲得*ST海星控股權，成功借殼上市。

上市后的格力地產在2015年脫離格力集團，成為一家獨立的典型上市房企。在魯君四的帶領下，格力地產確立了房地產業(yè)、口岸經濟產業(yè)、海洋經濟產業(yè)以及現(xiàn)代服務業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)并行發(fā)展"的"3+2"產業(yè)格局，涉足地產、口岸、海洋、金融、旅游、酒店，以及正在重組的免稅業(yè)等多業(yè)務。

早在2020年5月，格力地產就曾宣布要收購珠海免稅100%股權，以進軍免稅業(yè)務；并在當年11月發(fā)布了收購報告書，意外卻在此時發(fā)生了。

當年12月底，格力地產公告因涉嫌證券市場內幕交易，魯君四被證監(jiān)會立案調查。緊接著的2021年2月，格力地產官宣受魯君四事件的影響，收購事項暫停。

到了今年6月，即魯君四被證監(jiān)會調查近兩年后，格力地產最終公告：魯君四因涉嫌泄露內幕信息，已被上饒市公安局采取刑事強制措施。

在這樣的背景下，格力地產選舉公司總裁林強代行董事長職責；今年11月，格力地產新一屆董監(jiān)高團隊順利“接棒”、陳輝獲任公司董事長。

至此，格力地產正式告別“魯君四時代”。人事落定之后，公司也由此迎來業(yè)務轉型的窗口期。打造以免稅業(yè)務為主導的大消費產業(yè)

格力地產當日也在官微發(fā)文稱，“通過此次重大資產重組，公司將發(fā)展成為以免稅業(yè)務為主導的大消費產業(yè)、發(fā)展可期的生物醫(yī)藥大健康產業(yè)，以及堅持精品化路線的房地產業(yè)三大板塊為核心的大型上市公司?！?/p>

免稅品屬于國家授權特定機構專營的業(yè)務，獲得免稅品經營資質需獲得有關部門的批準。截止目前，國內擁有免稅牌照的運營商共10家；各運營商所能開展的免稅業(yè)務也各有不同，珠海免稅持有的是出入境免稅牌照，主要面向出入境人員銷售免稅商品。

國內擁有免稅牌照的10家運營商概況，制表：搜狐財經珠海免稅擁有稀缺的免稅品經營資質，主要經營場所地理位置優(yōu)越，40年的歷史讓其也擁有成熟的團隊等核心競爭力。

《預案》披露，最新的2021年，珠海免稅實現(xiàn)總營收19.06億元、凈利潤6.12億元（未經審計，下同），分別同比增長50.07、306.79%；截止年末，珠海免稅的資產總計54.77億元、凈資產為35.24億元。

而格力地產雖然一直以來對非房地產開發(fā)等多元化業(yè)務抱有發(fā)展執(zhí)念，但房地產業(yè)務始終是公司最大的業(yè)績來源；今年上半年，格力地產來自房地產業(yè)務的收入貢獻比達78.18%。

格力地產的非房業(yè)務也表現(xiàn)出一定的成長性，今年上半年實現(xiàn)營收4.45億元，對總營收的貢獻比已升至20.64%；2018年-2021年，該類業(yè)務錄得營收由6.89億元增至7.52億元，復合年增長率為2.96%。

免稅業(yè)務一直被格力地產視為非房業(yè)務中最為重要的一環(huán)，雖然其對該業(yè)務還屬于布局的初期，是否能產生業(yè)績貢獻都不可知。

但沾上“免稅概念”的格力地產股價已“先漲為敬”，其在2020年5月公布原重組方案前，公司股價一度從僅4.37元左右暴漲至18元，漲幅達311%。

從最新一期財報來看，格力地產也需盡快提振自身業(yè)績。今年1-9月，格力地產累計實現(xiàn)總營收27.55億元，同比下滑55.35%；歸母凈利潤由盈轉虧6087萬元，同比下滑109.5%，去年同期盈利6.4億元。

對此，格力地產稱，公司房地產板塊業(yè)務受市場環(huán)境下行和新冠疫情影響，報告期內結轉收入較上年同期減少，由此導致公司的營業(yè)收入下滑。

關鍵詞： 格力地產 上市公司